תמ''א 38

 
קבוצת ישראל שיווק וייזמות נדל"ן הינה חברה בעלת אופי ייחודי בנוף החברות העוסקות בתמ"א 38,היות ומייסדה הינם בעלי נסיון רב בתחום הבניה וניהול פרוייקיטים. החברה עוסקת בתמ"א 38 במטרה לסייע לדיירים המעוניינים לממש את פרוייקט  תמ"א 38.ייחודה של החברה הוא בכך שהיא אינה חברה קבלנית בעלת אינטרסים, אלא חברת ייעוץ וניהול שמעניקה ליווי צמוד לדיירים לפני תחילת הפרוייקט ולכל אורכו ומנהלת עבורם את התהליך המורכב של יישומו.

כמה זה עולה לכם ? אף לא אגורה ! ! !
 
ייעוץ
קבוצת ישראל שיווק ויזמות נדל"ן מעניקה לכם ייעוץ טרם הפנייה לקבלנים, דבר המאפשר את מיצוי המקסימום מהפרויקט ואת בחירת הקבלן המתאים ביותר. בנוסף, אנו בודקים לעומק את כל האפשרויות התכנוניות ומגשרים על חילוקי הדעות.
 
ליווי
אנו נלווה אתכם לכל אורך הפרויקט ונעניק לכם גב מקצועי בכל שלב ושלב: החל מבחירת הקבלנים, חתימת החוזה ועד להשלמת הפרויקט.
 
פיקוח
אנשי הצוות שלנו יפקחו בקפדנות על כל שלב במהלך העבודות השונות: תכנון, היתרים וביצוע הבנייה, ויאשרו כל שלב, רק אם הוא בוצע בסטנדרטים הגבוהים ביותר.
 

אמנת השרות- תמא 38 "קבוצת ישראל שיווק ויזמות נדל"ן"

  •              אנו בקבוצת ישראל שיווק ויזמות נדלן  שמנו לנו כמטרה להיות החברה המובילה בתחום תמ"א 38.חברה שתוביל סטנדרטים ותתווה אופי פעילות על התחום כולו.

  •              כחברה מובילה אנו מחוייבים לעבוד רק עם אנשי מקצוע מוסמכים ומנוסים מאוד בתחומם: מהנדסים, קונסטרוקטורים,שמאים וקבלני ביצוע רשומים בלבד.

  •              אנו מחוייבים כלפי כל דייר ודייר לבחון את פניותיכם כלפי כול בנין וכול שאלה, להשיב במהירות האפשרית עם התשובות הבדוקות ביותר.

  •             אנו מחוייבים לספק לכם הדיירים את המקסימום שניתן לתת בביתכם ולשרת גם את האינטרס שלכם, כי בית יפה ומושקע זה גם האינטרס שלנו.
 
אנו מחוייבים כלפיכם לשרות אישי וצמוד תוך כדי תהליך הבניה, להיות קשובים וערניים לאינטרסים שלכם תוך הפרעה מינימלית והתחשבות מקסימלית באורח חייכם.
 
 
תמ"א 38 – דברי הסבר כללים              
 

עם פרסום תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), פרסם משרד הפנים מסמך הכולל דברי הסבר להוראות התמ"א. מסמך זה מתייחס לנושא תמ"א 38 ברמה הציבורית בכך שהוא כולל המלצות שונות לפעילות חקיקה משלימה. כמו כן, הוא כולל הסבר תמציתי לתמריצים ולחובות שנקבעו בתמ"א 38.

1. תמ"א 38 כחלק מפתרון כולל לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.
2. מטרת תמ"א 38
3. תחולת תמ"א 38.
4. תמריצים לעידוד החיזוק.
5. שיקול דעת הועדה המקומית.


1. תמ"א 38 כחלק מפתרון כולל לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה

התמודדות עם הסכנות הטמונות ברעידות אדמה מחייבת התייחסות כוללת המקיפה נושאים רבים. תמ"א 38 מהווה נדבך אחד מתוך מכלול רחב של הסדרים אחרים הנדרשים להיערכות בפני רעידות אדמה בכלל ולהבטחת עמידות מבנים בפרט. תמ"א 38 עוסקת בהיבטים תכנוניים וסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים בלבד. התייחסות זו היא חלק מהפתרון הכולל הנדרש לחיזוק מבנים. נדרשים צעדים משלימים ביניהם: הסדרים כלכליים, חוקיים-משפטיים, נושאי הסברה ופרסום, אשר בלעדיהם השגת המטרה של חיזוק מבנים קיימים תהיה חלקית בלבד.
 
2.מטרת תמ"א 38

מבנים חדשים חייבים לעמוד בתקן ישראלי 413 לשם עמידותם בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 נועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו על פי התקן על מנת לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה. הוראות תמ"א 38 קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. זאת תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוק ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים.

3. תחולת תמ"א 38

התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה – ת"י 413 – אושר לראשונה בשנת 1975 (עדכון אחרון: אוקטובר 1998) עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה. בהנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הדרושים להליכי תכנון, רישוי וביצוע של מבנים, נקבע בהוראות התכנית (סעיף 4 – תכולת התכנית) כי התכנית תחול על מבנים קיימים שהיתר הוצא לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980. אין מניעה לביצוע חיזוק בלבד ללא תוספת זכויות לכל מבנה. תמ"א 38 אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם מתחולתו הכוללים, בין השאר, מבנים עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ"ר (באזורים בהם מקדם התאוצה האופקי הוא נמוך), מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים וכד'. תמ"א 38 אינה חלה גם על מבנים שנקבעו להריסה בתכנית מאושרת. 

4. תמריצים לעידוד החיזוק

היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה וההתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי בעליו. התכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים אך אינה יכולה לכפות אותו. קביעת הצורך בחיזוק תיבחן על ידי מהנדס שהוסמך לכך (סעיף 8). המהנדס יגיש למהנדס הועדה המקומית חוות דעת המפרטת את מצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה, החישובים הנילווים לכך ואת הדרכים המוצעות על ידו לחיזוק (סעיף 9 ).
תמ"א 38 קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד (סעיף 10 ) כדי לאפשר את הקמת מרכיבי החיזוק (הכוללים, בין השאר, אלמנטים שונים מבטון מזוין, פלדה או שילוב ביניהם, כמפורט בנספח לתכנית), תמ"א 38 מאפשרת חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים על פי התכנית המאושרת החלה על המקום. מידת החריגה תקבע בהתאם לנדרש על פי שיטת החיזוק והחומרים שיאושרו בהיתר לחיזוק.

במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה תמ"א 38 תוספת בניה למבני מגורים קיימים (סעיף 11) ולמבנים שאינם מיועדים למגורים (סעיף 14). למבני מגורים מציעה תמ"א 38 שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה (כמפורט בסעיף 11.1) והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה (כמפורט בסעיף 11.2). במבנים שאינם מיועדים למגורים מציעה תמ"א 38 תוספת בשטח בניה של קומה טיפוסית. בכך מאפשרת תמ"א 38 להתגבר על מיצוי זכויות הבניה ומהווה תמריץ לחיזוק מבנים.

תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את החיזוק למבנה בכללותו. תוספת בניה המיועדת להרחבת דיור מאפשרת הגדלת רווחת הדיור (והגדלת ערך הדירה) ואגב כך, ניתן להשתמש בתוספות המיועדות להרחבה, כאמצעי לחיזוק המבנה.

תמ"א 38 מאפשרת שילוב בין שני סוגי תוספות אלה במבני מגורים: גם תוספת יחידות דיור וגם הרחבה בתנאים המפורטים בסעיף 21. תמ"א 38 מפרטת מגוון של תוספות בניה וכאמור מאפשר מימוש התוספות המוצעות בה, בהליך ישיר של מתן היתרי בניה מכוחה, וזאת כדי לעודד את החיזוק ולהקל על מימושו באמצעות הליך מהיר וקל ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת קודם מתן היתר, אך מכירה באפשרות קיומם של מקרים מיוחדים בהם ראוי לאפשר התייחסות שונה כמפורט להלן.

5. שיקול דעת הועדה המקומית

ככלל היתר הבניה יינתן על ידי הועדה המקומית אשר תשקול את סוג התוספת המתאימה לכל מבנה, על סמך התנאים המקומיים בהתאם לשיקולים הקשורים ליכולת הנשיאה של תשתיות ושירותים של המבנה והסביבה, בהתאם לשיקולים תכנוניים, אדריכליים וכד' (כמפורט בסעיף 21).

במסגרת זו ניתן לועדה המקומית שיקול דעת רחב מתוך "סל של זכויות" שונות המהוות זכויות מירביות, אך אפשרויות מימושן (כולן או חלקן או אף לא אחת מהן) מוגבל בהתאם לשיקול דעתה.

במסגרת שיקוליהם, יכולים מהנדס הועדה והועדה המקומית, שלא לאשר את תוספת הבניה המיועדת ליחידות דיור נוספות לבניין, או לאשר רק הרחבת יחידות הדיור הקיימות וההיפך או לא לאשר כל תוספת בניה, אלא רק את מרכיבי החיזוק עצמם.

ועדה מקומית, מתוך שיקולים אורבניים כוללים, יכולה להכין לאזורים מיוחדים כגון אזורים צפופים במיוחד, בעלי חשיבות היסטורית, תכנית בין אם יונקת מהוראות תמ"א 38 תוך התאמה לאזור, ובין אם בסטייה מהוראות תמ"א 38 (סעיף 23). בנוסף במקרים בהם סבורה הועדה כי אין מקום לתוספות כלשהן באזור כלשהו רשאית היא להחליט שלא להחיל את הוראות תמ"א 38 עליו באופן המפורט בסעיף 24.

  

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה:

סקרים ותחזיות של מוסדות מחקר בישראל ובעולם צופים רעידת אדמה בישראל. לא ניתן כמובן לחזות את המועד המדויק של התרחשותה אולם, ברור כי יש להיערך לקראתה. כחלק מההערכות הוקמה בשנת 1999 ועדת היגוי ממשלתית הכוללת נציגים של משרדי הממשלה השונים, גופי חירום, מכוני מחקר וארגונים אזרחיים. ועדת ההיגוי עוסקת בכלל הנושאים הקשורים להכנות לקראת רעידת אדמה: הקמת מרכזי מידע, הכנת מענה רפואי, מניעת נזקים בתחום הבניה הקיימת והחדשה, חקיקה ועוד.
בישראל תקנות מחייבות לעמידות מבנים ברעידות אדמה. התקנות הוכנס לשימוש ב-1975 וכל מבנה חדש מחויב לעמוד בהן. כחלק מההכנות לרעידת אדמה עלה הצורך בחיזוק מבנים קיימים שנבנו טרם כניסת התקנות לתוקף. אי לכך בשנת 2005 גובשה תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38). התוכנית קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים כגון: הוספת יחידות דיור והרחב יחידות דיור קיימות, במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם. רבים מתושבי ישראל נמצאים בשלבים שונים של יישום התוכנית. על אף החשיבות הרבה ביישום התוכנית וחיזוק המבנים הרבים שנבנו בטרם קיומן של התקנות המחייבות לעמידות מבנים ברעידות אדמה לא הוקם גוף מקצועי המספק מידע עדכני לגבי אופן ואפשרויות המימוש הקיימות
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) נועדה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה. התוכנית מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, כדי ליצור תמריץ לחיזוק. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005. 
  
 
 
התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975. מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנה זו אינם עומדים בדרישות התקן לפי ההערכות. עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית.
מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם. התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הנובע מהתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה (לצורך מימון החיזוק). באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה יצרה תמ"א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק מבנים במסגרת תוכנית המתאר. עם זאת, עד לינואר 2008 חוזקו רק מבנים בודדים במסגרת זאת, וזאת, בין היתר, עקב קשיים ביישום תוכנית המתאר, בעיקר בשלושת המישורים הבאים:

1. התמריץ הכלכלי שמעניקה תוכנית המתאר לא תמיד מספיק כדי לממן את החיזוק. זאת כיוון שהתוכנית מעניקה זכויות בנייה בפריסה כלל-ארצית, מתוך כוונה לשלב בין התמריץ (כלומר הענקת זכויות הבנייה לבעלי הבתים), לבין השאיפה להימנע מפגיעה ברקמות עירוניות בנויות. כיוון שכך זכויות הבנייה ניתנו למעשה במשורה. הענקת הזכויות ברמה של תוכנית מתאר ארצית, בהיקף גדול יותר, ללא ביצוע בחינה מקומית של נושאים שונים כגון מצב התשתיות, מבני ציבור, חניה, צפיפות אוכלוסין וכדומה, עלולה לגרום לבעיות אורבניות חמורות. בהתבסס על תפיסה זו, מאפשרת תוכנית המתאר (סעיף 23) הכנת תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו כדי להתאים את הוראות התוכנית לתנאים הייחודיים של היישוב.

2. הליכי הרישוי בהתאם לדרישות התוכנית ארוכים יחסית. זאת כיוון שנדרשת בחינה של הוועדה המקומית כדי לוודא שתוספות הבנייה מתאימות לתנאים המקומיים וכדי לוודא שפתרון החיזוק שהוצע אכן מבטיח את עמידותו בדרישות התקן.

3. הקושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט. מאחר שמדובר בזכויות בנייה ולא בזכויות על הקרקע עצמה, מתקשים היזמים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד. הפתרון שנמצא לבעיה זו ואשר מיושם כיום בחלק מהמקרים, קובע יצירת יחידת רישום חדשה בדרך של תיקון צו בית משותף, שלאחריו תיווצר תת-חלקה חדשה, אשר יכולה לשמש כבטוחה לטובת הבנק.

 למרות כל הקשיים, יש לזכור כי האחריות לחיזוק מבני מגורים מוטלת בסופו של דבר על הדיירים או על בעלי הזכויות במבנים, והם גם הנפגעים העיקריים במקרה של רעידת אדמה.

 החל משנת 2008 החלו לצאת לפועל פרויקטים על פי התמ"א, כאשר במספר מקומות גדל מאוד מספר הפרויקטים שיצאו לדרך. בין היתר החלו הקמת פרויקטים בערים בת ים, אשדוד, ראשון לציון, הרצליה, רעננה, תל אביב, רמת גן ובירושלים. 

 חיזוק המבנה באמצעות תוספות בניה:
תוספות הבניה מלבד היותן תמריץ כלכלי מהוות אמצעי בפני עצמו לחיזוק המבנה. כך לדוגמא הפיכת קומה מפולשת למחסן מלבד היותה כדאית מבחינה כלכלית מהווה מרכיב חשוב בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה.בדוגמא המוצגת ניתן לראות תוספות בניה אפשריות במסגרת תמ"א 38 אשר לחלקן מרכיב חשוב במסגרת חיזוקו של המבנה ושיפור עמידותו ברעידות אדמה.

 
תמ"א 38 – למה כדאי ?
 בניין מחוזק נגד רעידות אדמה ע"פ התקן הישראלי;
 מעלית חדשה ויוקרתית;
 שיפוץ מקיף של הבניין - לובי חדש ומורחב, גינה משודרגת, חניות, חיפוי חזיתות הבניין, תריסים חדשים, חידוש מערכות ותשתיות.
 הרחבת הדירות - ממ"ד או מרפסת שמש לכל דירה (אופציה)
כמה זה יעלה לכם? 0 ש"ח. זכויות הבנייה החדשות ניתנות ע"י המדינה כדי לעודד אתכם למגן את הבניין הישן.
מה ייצא לכם מהפרויקט? בערך 100,000 $ לכל דירה (שווי ההטבה ועליית ערך דירתכם), בניין חזק, איכות חיים משופרת.

למה אפשר לסמוך עלינו?
כי אנו ייזמים אשר עובדים עם בעלי המקצוע הגדולים והמקצועים ביותר בתחום. קבוצת ישראל שיווק ויזמות נדל"ן  מתמחה בפיקוח וליווי פרוייקטים מסוג תמ"א 38.
כי יש לנו חוסן כלכלי;
כי מובילי החברה הם אנשים בעלי שם וניסיון;
כי כבר עשינו פרוייקטים מורכבים ומסובכים יותר.
כי אנו החברה המובילה והמקצועית ביותר בתחום!
כולם כבר שמעו על תמ"א 38.
דיירים רבים רוצים למהר ולהרוויח מהתכנית. לא כולם מצליחים.

כשנשאלת השאלה האם כדאי לבצע תמ"א 38 התשובה היא: כן. הדיירים בבניין מקבלים תוספת מעלית, שיפוץ כללי, וכל זאת ללא הוצאה כספית כלשהי.
הרעיון המרכזי העומד בבסיס תמ"א 38 הוא מתן זכויות לבעלי הדירות בבניין בדמות זכויות בניה נוספות (בניית קומת מגורים נוספת על הגג) אותן בעצם יכולים הדיירים למכור לקבלן המבצע תמורת שיפוץ כללי, תוספת ממ"ד, הוספת מעלית וכמובן חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה (עיבוי עמודים). בסופו של דבר הרעיון היינו רווח נקי לדיירי הבניין שמקבלים בנוסף לכך גם חידוש ו/או החלפת מערכות החשמל, המים והאינסטלציה ובמקרה של בניית מרפסות השטח גדל.
בסופו של דבר ערך הדירה עולה משמעותית והדבר הופך לכדאי מבחינה פיננסית ללא כל צל של ספק. הוצאות השיפוץ וכל הקשור בהן משולמות באופן בלעדי ע"י הייזם/קבלן אשר נבחר לבצע את המלאכה. מנגד, תמורת הביצוע של כל המטלות אשר הוטלו עליו זכאי הקבלן לבנות על גג הבניין קומת מגורים נוספת ולמכור אותה בשוק החופשי.
על מנת להקל על ההתקשרויות בין הייזם/קבלן לדיירים כוללת תמ"א 38 מספר הטבות מס' כגון:
1. פטור מלא או הנחה בשיעור של 90% (בהתאם לרשות המקומית) מתשלום היטל השבחה בגין זכויות בניה נוספות.
2. פטור מתשלום מס' שבח בגין מכירת זכויות הבניה הנוספות.
3. פטור מתשלום מע"מ בגין שירותי הבניה שמעניק הקבלן ועוד...
מימוש ההטבות בפועל וביצוע הפרוייקט היינו הליך מורכב הדורש מהדיירים שיתוף פעולה עם הייזם/קבלן לאורך כל הפרוייקט.
 



                      "קבוצת ישראל שיווק ויזמות נדל"ן – לרמת חיים טובה יותר   www.israelgroup.co.il
 
 
  קבוצות רכישה