שאלות נפוצות

• חסכון בעלויות - על ידי קניית דירה באמצעות קבוצת רכישה ניתן לחסוך בסביבות עשרים אחוז ממחיר אותה דירה, היות שהוצאות כגון: מימון הפרויקט, שיווק הפרויקט ורווח יזמי אינן קיימות, מדובר בחסכון של כ- 20-25% מעלות הדירה.
• חסכון בעלויות בנייה באמצעות קבלן - בפרויקט באמצעות רכישה מקבלן, הקבלן הוא זה שאחראי לרכישת הקרקע, להשגת היתרי הבנייה, לתכנון ולתשלום האגרות וההיטלים, בנוסף למימון הבנייה.
•  כאשר מדובר על קבוצת רכישה: הקבלן הוא המבצע בלבד, דבר החוסך בעלויות למתארגנים.
•  חסכון בעלויות המס - בקבוצת רכישה, תשלום המס הוא על מרכיב הקרקע בלבד ולא על מלוא מחיר הדירה הכולל גם את רווחיו של הקבלן, אשר מגלם עלויות אלה במחיר הדירה, עלויות הבנייה והאגרות.
• חיסכון במע"מ - רכישת קרקע מגורים פרטית להבדיל מרכישת דירה מקבלן איננה מחויבת במע"מ - 15.5% על עלות הקרקע.
• השפעה ומעורבות על אופי ותכנון הדירה- כאשר רוכשים דירה בקבוצת רכישה ניתן להתקרב ככל האפשר לטעמכם האישי ולבנות את הבית כראות עיניכם. זאת, בניגוד לרכישת דירה מוכנה שעיצובה ועיצוב הבניין כולו מוכתבים על ידי הקבלן.
• באמצעות קבוצת רכישה יש אפשרות לבחור את השכנים -  שיטה זו פועלת בדרך כלל על דרך "חבר מביא חבר" דבר שמבטיח שכנות הומוגנית אשר אמורה להיות הרמונית יותר היות והשכנים לעתיד מוסכמים אחד על השני.

חסכון בעלויות - על ידי קניית דירה באמצעות קבוצת רכישה ניתן לחסוך בסביבות עשרים אחוז ממחיר אותה דירה, היות שהוצאות כגון: מימון הפרויקט, שיווק הפרויקט ורווח יזמי אינן קיימות, מדובר בחסכון של כ- 20-25% מעלות הדירה.
חסכון בעלויות בנייה באמצעות קבלן - בפרויקט באמצעות רכישה מקבלן, הקבלן הוא זה שאחראי לרכישת הקרקע, להשגת היתרי הבנייה, לתכנון ולתשלום האגרות וההיטלים, בנוסף למימון הבנייה. כאשר מדובר על קבוצת רכישה: הקבלן הוא המבצע בלבד, דבר החוסך בעלויות למתארגנים.
חסכון בעלויות המס - בקבוצת רכישה, תשלום המס הוא על מרכיב הקרקע בלבד ולא על מלוא מחיר הדירה הכולל גם את רווחיו של הקבלן, אשר מגלם עלויות אלה במחיר הדירה, עלויות הבנייה והאגרות.

הערת אזהרה רושמים עם חתימת ההסכם לרכישת הנכס. רישום כזה ימנע מהמוכר לבצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), רישומים הנוגדים את התחייבותו למכור את הנכס לרוכש. אבל, הערת אזהרה אינו הבטחת הזכויות בעסקת מקרקעין ואיננה מסתיימת עם רישומה.  יש לשאוף לרישום זכויות הבעלות או החכירה בנכס על שמו של הרוכש מוקדם ככל האפשר ומיד לאחר תשלום מלוא התמורה (מומלץ להיוועץ עם עורך דין).

רכישת נכסים מסוג זה מחייבת משנה זהירות בעת עריכת העסקה. במקרה כזה לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכש הנכס והנוהג המקובל הוא לשלוח הודעה למינהל מקרקעי ישראל ולחברה המשכנת על ביצוע עסקת הרכישה, בתקווה שהללו לא יאפשרו לבצע בנכס עסקאות סותרות. במקרים כאלה, הפתרון האפשרי לשם הבטחת זכויות הרוכש הוא רישום משכון אצל רשם המשכונות, לטובת הקונה, על זכויות המוכר במקרקעין.

מתי אהיה פטור ממס' שבח ?
 
עפ"י החוק ישנם מספר תנאים שבהם מכירת דירת מגורים תהא פטורה מתשלום מס השבח:
 
תחילה, הדירה חייבת להיות "דירת מגורים מזכה" עפ"י ההגדרה בחוק, אשר רק היא מזכה בפטור מתשלום המס.
מהי דירת מגורים מזכה ? מדובר בדירה שבנייתה הסתיימה כלומר, לא דירה בשלב הבניה, אשר בעל הזכויות בה הינו יחיד ולא חברה וכיו"ב, כאשר הדירה משמשת למגורים או מיועדת, לפי טיבה, לשמש למגורים.
רק לאחר שהדירה נכנסת להגדרה של "דירת מגורים מזכה", ניתן למכור אותה בפטור ממס שבח וזאת בהתקיים אחד מהקריטריונים הבאים ויודגש מרגע שנכנסנו לתוך תכולתו של פטור מסוים, הפטור הינו מלא ויחול על מלוא תשלום המס:
 
1. פטור ממכירה אחת לארבע שנים-
 
מוכר דירת מגורים מזכה, אשר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס בארבע השנים האחרונות לפני מכירת הדירה הנוכחית, זכאי לקבלת פטור ממס שבח בעת המכירה. פטורים מסוימים אינם מובאים בחשבון כגון מכירה כמתנה לילד או לבן זוג של נותן המתנה וכן בנסיבות מסוימות בעניינים הקשורים בירושה.
כלומר, ניתן למכור דירת מגורים מזכה בפטור ממס כל ארבע שנים. פטור זה יכול לשמש את מי שברשותו מספר דירות מגורים, וכך הוא יכול כל ארבע שנים למכור דירה אחת בפטור ממס שבח.
 
2.  פטור במכירה של דירה יחידה -    
 
מוכר אשר ברשותו, בישראל, דירת מגורים מזכה אחת בלבד, ולא היו ברשותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית וכמו כן לא ביצע מכירה של דירה בפטור ממס בשמונה עשר החודשים האחרונים, זכאי לפטור ממס בעת מכירת דירתו היחידה. בעניין הפטור המצוין בפסקה זו ניתנה הקלה למוכר, מכיוון שבמקרים רבים אנשים רוכשים דירה חדשה עוד לפני מכירת הדירה הישנה שברשותם, פעולה אשר היתה שוללת מהם את הזכאות לפטור זה עקב החזקת שתי דירות בעת ובעונה אחת.
על כן נקבע כי אדם שרכש דירת מגורים נוספת במהלך השנה שלפני מכירת הדירה הישנה שברשותו, עדיין יהיה זכאי לפטור ממס לכשימכור את הדירה הישנה, וזאת במידה וימכור את דירתו הישנה בתוך שנה ממועד רכישת הדירה החדשה.
המחוקק בעצם בא לקראת האזרח הקטן בכך שהוא לא מקשה על ההתפתחות הטבעית והצמיחה וכן מקל על המעבר לדירות חדשות וגדולות יותר.
 
3. פטור במכירה של דירה שנתקבלה בירושה -
מוכר שמחזיק  דירת מגורים מזכה אשר אותה קיבל בירושה, והוא בן זוגו של המוריש או צאצא שלו (או בן זוג של צאצא), ולפני פטירתו של המוריש היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד, אשר אילו היה מוכר אותה היה זכאי לפטור ממס, יהיה זכאי גם היורש של אותה הדירה לפטור מלא ממס שבח. למעשה היורש נכנס ל"נעלי" המוריש ועושה שימוש בפטור של המוריש- יודגש, הזכאות נבחנת ביום המכירה ולא ביום פטירת המוריש.

4. פטור במכירת שתי דירות –
תושב ישראל שמכר דירת מגורים והשתמש בפטור, רשאי למכור דירת מגורים מזכה נוספת בפטור, אם שתי המכירות נעשו תוך שנה, כאשר סכום שתי המכירות לא עלה על מליון וחצי שקלים, ובתנאי שהמוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחריה דירת מגורים בסכום השווה לשבעים וחמישה אחוז לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו. השימוש בפטור זה נדיר יחסית והינו חד פעמי לכל מוכר.

יש לציין, כי לכל הפטורים הללו קיימים כמה חריגים אשר בהתממשם, הפטור ממס השבח נשלל.

השיטה המומלצת להערכת הנכס הינה גישת ההשוואה, דהיינו בודקים עסקאות בנכסים דומים שנעשו בסביבת הנכס, ככל שכמות הנתונים גדולה יותר ואיכותית כך דיוק ההערכה תהיה גבוה יותר.

כידוע הערכת נכס מקרקעין הינה מלאכה שנתונה בידי שמאי מקרקעין לאחר שהשמאי בדק את כל הנתונים (מחירי מכירה בפועל, מחירים המוצעים למכירה, מחירי מגרשים וכד')  הוא מוציא חוות דעת שהינה הערכה בלבד, ההערכה אמורה להיות אובייקטיבית, מה הסכום הסביר שיהיה מוכן לשלם אדם סביר כאשר כל הנתונים ידועים לכל. מידע הוא כוח !!!

לכן שמאי מקרקעין אמור לבדוק הרבה פרמטרים על מנת להגיע לשורה התחתונה – מה השווי ?

השמאי יבדוק את גודל הנכס (הבית והמגרש), טופוגרפית המגרש, זכיות הבניה, את הסביבה, האם הסביבה יוקרתית ? מי השכנים, איזה שירותים קהילתיים קיימים בסביבה, מה רמת הפיתוח באזור הנכס, בתי ספר, מרכז מסחרי, תחבורה, בתי כנסת, מפגעים כגון: כביש סואן, אנטנה סלולארית, האם עומדים לבנות ליד הנכס. השמאי יבדוק את הנכס עצמו, מצבו הפיזי, האם קיימים פחתים כגון פחת פיזי, פחת תכנוני, את מצבו המשפטי ועוד גורמים נוספים המשפיעים על השווי. השווי נקבע מהיצע וביקוש,

כוחות השוק הם שיקבעו את שווי הנכס ככל שהנכס ייחודי יותר, כך עבודתו של השמאי מורכבת יותר.

מס שבח מקרקעין והיטל השבחה, הם שני מיסים הנכללים בחקיקת מיסוי המקרקעין בישראל. שני הנושאים, עוסקים אומנם במיסוי נכס מקרקעין אך מתייחסים להיבטים שונים של הנושא.

מהו מס שבח מקרקעין?
מס זה , מוטל על ה"שבח" של נכס המקרקעין נשוא העסקה. השבח עצמו הוא הפער בין שווי רכישת הדירה + הוצאות רכישה, לשווי מכירתה + הוצאות מכירה ובתוספת מדד.

מהו היטל השבחה?
היטל זה , הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או חוכר לדורות, במקרה בו אושרה תוכנית אשר השביחה את שווי הנכס שבבעלותו.
החיוב האמור מוטל על מי שהיה בעל הזכות בנכס ביום אישור התוכנית ללא קשר למועד מימושה בפועל.